アパート・マンション経営で節税が可能
ある程度の広さの土地を持っている人が相続税対策として、土地にアパート・マンションを建てて、節税を行っているという話をよく聞きます。
土地に対する相続税や贈与税は、路線価をもとに評価した評価額にかかってきます。路線価は、道路に面する標準的な宅地の１㎡あたりの価格で、国税庁が定めています。
土地の評価額は、「路線価」をその土地の形状等に応じた「奥行価格補正率」などの「補正率」で補正したものに、その土地の「面積」を掛けることで計算されます。補正がないのであれば、「路線価」×「面積」となります。
路線価は実勢価格や公示価格よりも低く設定されています。たとえば実勢価格が１億円の土地に、建築価格１億円のマンションを建てると、本当の財産価値としては合計で２億円です。更地と現金のままだと、相続税の評価額は合計で１億８０００万円です。それが賃貸マンションを建てると、相続税の評価額が合計で約１億１８００万円にまで下がります。
このような実態があるので、相続税対策としてマンションを建てるということが実際に起こるのです。
なお、マンション建設の費用を銀行などからの借入れに頼り、見込まれる将来の家賃収入で返済していくという方法があります。その際、「借金すれば相続税が減る」という話がありますがこれは正確ではありません。
売却による相続対策
土地を持っている人がその土地にマンションなどを建てるのが相続税対策になることはわかりました。しかし、考えることはそれだけでよいのでしょうか。もちろん、マンション経営の収益性は大事です。せっかくマンションを建てたのに、入居者が少なくて、経済的に成り立たないといった事態では困ります。
しかし、それだけでは対策として十分とはいえません。実際に、相続税を払わなければならなくなった時のことを考えてみましょう。
まず、マンションを建設するときに建設代金がかかっているわけですから、手持ちのお金が少なくなります。貯蓄と借入れで、借入の方が多くなっているケースも多いでしょう。その状況て多額の相続税の支払いを求められたときに、支払えなくなっている可能性があります。マンションの土地は、抵当権がついていると、物納が認められない可能性が高くなります。このように、納税資金の確保という問題が発生してくるのです。
また子どもか2人以上いる状況を考えてみましょう。現金であれば、遺産相続の際に等分できます。更地だった場合には等分は容易でしょう。しかし、土地にマンションを建てていると、子どもたちの間で遺産を等分するのが困難になります。兄弟間での醜い争いが起こることもあり得ます。このように「遺産分割の困難さ」という問題も発生してきます。
以上のような理由により、不動産を所有していると、かえって遺産相続の際に問題が発生することがあります。そうした事態を避けるためにも、不動産を売却して、手もとに現金を残しておく、というのも一つの方法なのです。これも立派な相続対策です。
定期借地権の効果的な活用
定期借地権を相続税対策として活用するという考え方があります。定期借地権というのは、たとえば50年後に必ず土地が返ってくるように土地を貸すことができる賃貸方法です。定期借地権で土地を貸すと、相続税や贈与税の評価額が下がります。一般的には、賃貸の残存期間に応じて評価してが定まってきます。
評価額が下がるので、定期借地権での賃貸は相続税対策になります。また、定期借地権の場合、50年間などの賃貸期間分の地代を、前払いの一時金として受け取ることができます。この方法を用いると、手もとに現金があるわけですから、納税資金の確保の問題が解決されます。また、子どもたちの間での遺産分割の問題についても、手持ちの現金もあれば、将来更地に戻るわけでもあり、兄弟間での争いを避けやすくなります。
配偶者への贈与と税金対策
夫婦は人生が一体となるものです。たとえば、夫が働いて生活費を稼ぐ夫婦であれば、土地・家屋などの不動産も夫の名義になっている場合はおおいでしょう。しかし、夫婦の人生が一体である以上、現に住んでいる土地・家屋は、実態として夫婦の共有の所有物であってもよいはずです。このような考え方から、税務上、夫婦間で、現に住んでいる土地・家屋を一方から地方へ贈与したときに、一定額まで贈与税がかからないという特例があります。この特例が、夫婦間の居住用不動産の贈与における配偶者控除です。
受け取る財産について、家屋とその土地の両方ともを贈与される必要はありません。家屋のみの贈与、あるいは、家屋の建っている土地のみの贈与を受けた場合も配偶者控除は認められます。ただし、土地のみの贈与について配偶者控除が認められるためには①夫または妻がその家屋を所有しているか、あるいは②贈与を受けた配偶者と同居する親族がその家屋を所有している、のどちらかの条件に該当していなければなりません。
また、その家屋の建っている土地の一部の贈与の場合でも、配偶者控除は認められます。さらに、実際には土地を所有しておらず、借地権を有していたというようなケースで、配偶者から金銭の贈与を受けて、地主からその土地を購入して取得したような場合も、居住用不動産を取得したものとして扱われるため、配偶者控除の適用が認められます。なお、この配偶者控除を受けるためには、贈与税の確定申告を行わなければなりません。
知っておきたい老後のお金の制度と商品
家族信託は自由度が高い
２００６年の信託法の改正で使いやすくなった契約で、弁護士や司法書士、行政書士などに依頼して進めることになります。まだ、一般的に広く知られているとは言えず、出てくる用語も委託者・受託者・受益者と少し複雑ですが、考え方はそう難しくはありません。
まず委託者（親）が元気なうちに、株や不動産など財産の「名義」だけを受託者（信頼できる人や法人。子）に変更し、受益者（信託財産の財産権を持つ人）は親とする、という特別な契約を結びます。つまり「財産権」は親自身が持っているので、株の売却代金や家賃収入などは親がそのまま受け取れるのですが、先に名義を変えてしまうので、その後親が認知症になっても死亡してもその影響を受けることなく、こどもは名義人として資産の管理・運用・処分をすることができます。「実家を売って親が老人ホームに入る資金にしよう」ということも、家族信託の契約を結んでおけば無理なく実現できるのです。このとき、裁判所が選んだ監督人が付くようなことはありませんのでその費用もかかりません。
財産を残す側が望んだとおりに次の世代に渡せるという意味では、家族信託は「生前に効力を発揮する遺言のようなもの」とも言われています。のみならず、遺言ではこどもなど次の世代の相続人しか指定できませんが、家族信託は「次の次の世代」など、はるかに長い期間のことを決めて財産を渡すこともできます。しかも家族信託では、財産権の移転がないので受託者に贈与税がかかりません。家族や親しい人だけで完結できるという気楽さに加え、これがもう一つのメリットといえます。
ただし、家族信託には少子化のご時世、「託せる人が見つからない」という難点もあります。信託というのは「信じて託す」ことであり、家族信託の多くは親が子どもに財産を託すことになりますが、子どもがいない場合やあまり信用できない場合などは、託す人を見つけるのに苦労することもあります。
料金は手続きを依頼する先によって異なります。
信託銀行にも使える商品がある
信託銀行になじみがない人も多いと思いますが、相続や贈与、遺言、終活などの場面になったら信託銀行の出番です。特に、親が認知症になったときの口座凍結に対応できる商品は複数の信託銀行から登場しており、利用も増えています。
たとえば、三菱UFJ信託銀行が２０１９年３月に始めた「代理出金機能付信託 つかえて安心」がその一つです。もともと信託銀行には「後見制度支援信託」という商品があり、法定後見人が付いた場合のお金の出し入れをサポートしていたのですが、手続きが面倒であまり利用されていませんでした。しかし、「つかえて安心」では領収書をスマートフォンのカメラで撮影して送るといった操作を取り入れることで、手続きを簡単に進められるようにしています。
まず高齢の契約者（親）が元気なうちに、例えば長男などをお金を管理する「代理人」に指定しておきます。親が認知症になった後は、代理人が親のためにお金を立て替えて払ったら、その領収書をスマホで撮影します。その写真を「つかえて安心」の専用のアプリから同行に送って払い出し請求をすると、あらかじめ決めておいた口座にお金が振り込まれます。書類を書いたり領収書を店頭に持参したりしなくても済むので楽です。
実際は写真を送ると即座にお金が振り込まれるにではなく、５日間の「みまもり期間」があります。長男が領収書の写真を送ると他の兄弟や親族のスマホにもその写真が届き、払い出し請求があったことが全員にわかります。問題があれば期間内に本人か代理人が請求を取り消すこともできますし、全員が親の口座の入出金履歴をいつでも確認できますので、「知らないうちに兄が親のお金を使いこんでいるのでは」といった不安を減らせるわけです。
２００万円以上の預け入れで利用でき、信託報酬（いわゆる手数料）は、当初の設定時と追加入金時が「元本２００万円以上５０００万円以下の部分の１．５％、５０００万円超の部分の１％（税別）」です。他に、月４８０円（税別）の月額管理手数料がかかります。
また、三井住友信託銀行は「人生１００年応援信託（１００年応援パスポート）」という商品を２０１９年６月に出しています。こちらは１０００万円以上で申し込め、基本になるのは元本補填契約のある金銭信託です。
大きく４つの機能があり元気な間は生活費として一定額を取り崩して別の口座で受け取る①ねんきん受取機能が使えます。②まかせる支払機能では元気なときに「手続代理人」を指定しておき、認知症や健康が不安定な状態になったら、医療費・介護費・住居費などの支払いを代理人に任せることができます（２０万円までの定期的な支払いも可能）。認知症の発症後も口座凍結を避けてお金を使うことができます。さらに③防犯あんしん機能があり、あらかじめ決めた「同意書」（３親等内の親族から１人を選ぶ）の同意がなければお金の振込ができないので、振り込め詐欺などの特殊詐欺にやられる恐れが減ります。子どもが常に監視していなくても親の資産を守れるのは長所でしょう。最後の④おもいやり承継機能は、親が亡くなって相続発生となったときに１００万円以上５００万円以内の指定額をスムーズに支払う機能です。よく聞く「すぐいるのに、葬儀費用が引き出せない」という問題を回避できます。
信託報酬（手数料）は、最初の設定時に元本の額に対して１％（１０００万円なら１０万円）の設定報酬がかかり、他に年間６万円（税別）の管理報酬などがかかります。
リバースモーゲージは使えるか
最近テレビなどで「リバースモーゲージ」のCMを多く目にするようになりました。実は１９８０年代からある商品ですが、バブル期以降ほとんど聞かなくなり、最近また高齢者の資金需要の高まりに応じてか、あちこちで見かけるようになりました。
これは高齢者の自宅や土地を担保に金融機関や自治体からお金を借り、それを毎月の生活費や住宅ローンの繰り上げ返済、バリアフリー化のリフォーム費用などに充て、契約者が亡くなったときに担保の不動産を処分して一括返済する、という仕組みです。住宅ローンでは元金と利息を毎月返済しますが、リバースモーゲージでは毎月返すのは利息だけで、元金は最後まで据え置かれるのが大きな違いです（利息を元金と一緒に最後に一括返済するタイプもある）。「資金の使途は自由」という金融機関であれば老人ホームの入居費用に充てることもできますので、条件に合う人なら資金づくりの味方になるでしょう。
いくつかの自治体や住宅金融支援機構でも取り扱っていますが、一般的なのは民間金融機関のもので、三井住友銀行、みずほ銀行、りそな銀行、三井住友信託銀行、東京スター銀行などの他、地銀でも複数が取り組んでいます。
同じリバースモーゲージでも細部はいろいろ違っており、特に差が大きいのが対象地域と利息の支払いです。金融機関ごとに細部の扱いや金利が少し異なるといったことがありますので、ご注意ください。
リバースモーゲージ、ここに注意
大きな金融資産はなく、あるのは自宅だけ・・・といった高齢者でも、リバースモーゲージが利用できれば最後まで住む場所を確保しつつ、老後資金の手当てができます。無職の高齢者の場合は銀行でお金を借りるのも簡単ではありませんので、在宅を選ぶ場合はこの点は魅力です。しかし他の金融商品と同様、もちろん注意点やリスクがあります。
注意点としてはまず、利用できる人の条件が結構厳しく、年齢・同居人数（こどもがいると利用できないところが多い）・収入などのすべてを満たさなければならないことです。地域や物件の条件も同様です。みずほ銀行に限らずメガバンクのリバースモーゲージでは対象地域が首都圏などに限定されており、物件も「築年数の浅い一戸建てか好立地の大きなマンションなど、明らかに担保価値が高いものが中心。ごく普通の一戸建てなどは対象外」と業界では言われています。
したがって地方や普通の一戸建ての場合は東京スター銀行や住宅金融支援機構を利用するのがよさそうですが、この場合も審査はあり、立地だけではなく築年数や家の傷み具合も審査に影響します。逆に、担保価値が高くても年収で審査に落とされることもあるようです。
いくらまで借りられるかも注意が必要で、みずほプライムエイジの場合は「賃越極度額」はフリー口と目的口の合算で１０００万円以上２億円以内、かつマイホームの評価額以内となっています。ただ、これとは別に「利用可能額」が設定されていて、実際に借りられる額はそちらが上限になります。リバースモーゲージは一般に担保価値の５～７割程度までしか借りられないといわれていますので、金額では売却の方が得になるケースが多いでしょう。
また、夫婦二人が両方老人ホームに入って実家が空き家になるのならこの制度は利用せず、思い切って売却してしまう方が話が簡単です。空き家であっても原則的に賃貸には出ませんし、リバースモーゲージでは後々まで契約に縛られることになります。一方どちらか一人は家で暮らすがもう一人がホームに入るというとき、入居一時金が足りないのを借りて補うのであれば、リバースモーゲージは使えそうです。高齢夫婦が在宅介護を選び、しかも子どもがいないので家を残す必要がない場合なども同様でしょう。「たとえ担保価値の半額でも、生きているうちに老後資金としてお金が使えるのは大きい」と思う人はいそうです。つまりリバースモーゲージは人や条件によって「合う・合わない」がかなりはっきりしているというのも注意点でしょう。
なお、リスクとしてよく言われるのは、地価下落リスク、金利上昇リスク、長生きリスクの３つです。
・地価下落リスク
自宅の評価額が下がるリスク。お金を目いっぱい借りている中で自宅の評価が下がれば、評価額以上に借りてしまったお金を返さなければならなくなります。
・金利上昇リスク
変動金利なので市中金利が上がればローン金利も上がり、利息の返済額が増えるということです。
・長生きリスク
一番影響が大きいといえるでしょう。「残りの人生は１０年くらい」と想定してお金を借り、気前よく使い切ってしまった場合、さらに２０年生きることになったらもうお金をつくる手立てはありません。お金を長く借りているということはそれ自体がリスクです。
その間に地価下落に見舞われる可能性が高くなりますし、利息を毎月返済せず元本に加えて最後に一括返済するタイプでは、期間が長くなるほど雪だるま式に増えていくからです。
要はリバースモーゲージも特殊ではあれ、借金なのだということです。
「マイホーム借上げ制度」で家賃収入を確保
親が老人ホームに入って空き家になっている場合は、実家を売らずに活用して、老人ホームへの毎月の支払いを少し楽にする方法があります。一般社団法人 移住・住みかえ支援機構（JTI）が全国で展開する「マイホーム借上げ制度」を利用し、親の自宅を賃貸物件として貸し出す方法です。
この制度は５０歳以上の人のマイホームをJTIが借り上げて、子育て世代などに相場より少し安く転貸し、貸した人は安定した家賃収入を受け取れる仕組みです。「安定した」というのは、一度でも入居実績があればその後仮に借り手がつかずに空き家が発生した時でも、規定の賃料を受け取れるからです。立地の良い場所なら町の不動産業者に依頼して、普通の貸し家として家賃収入を得る方法もありますが、借り手がつかなければ、当然収入は得られません。この点が当制度を利用する第一のメリットです。
また、入居者とは３年の定期借家契約を結びますので、入居者が出ていかないといった不安はなく、定期借家契約の終了時にはマイホームに戻ることも、売ることもできます。
家を他人に貸すとなると大家さんになるわけで、入居者とのやりとり中で何かトラブルが発生するのではと不安になるかもしれません。しかしこの制度ではJTIが借り上げて転貸するので、家の持ち主は入居者と直接やりとりする必要がなく、家賃の未払いなどのトラブルは心配しなくていいようになっています。これらの点もメリットでしょう。
ただし、当制度はまだほとんど知られていないため、利用が少ないのが現状です。また最初に建物診断を受けなければならず、これに税別で４５０００円かかる、補強・改修工事が必要な場合はその費用負担が発生するなど、初期コストの問題があります。そして入居者が払う家賃が全額受け取れるわけでゃなく、管理費用が５％、空室時の保証準備積み立てと機構の運営費が１０％引かれますので、手取りが８５％になってしまうのもネックです。
それでも、実家を空き家のまま長時間放置するよりはよほど有利ですし、売るわけではないので契約が終われば戻ることもできるというのは親にとっても安心材料でしょう。
まとめ
土地を持っている人がその土地にマンションなどを建てたり、不動産を売却して手もとに現金を残しておくというのも立派な相続対策です。 さまざまな老後のお金の制度と商品がありますので、そのときの状況や未来のことを考え、慎重に選ぶことが大切となるでしょう。